お知らせ・相続ブログ

不動産を相続する予定がある方は、税金がどれくらいかかるか不安ではないでしょうか？

不動産の評価額を算出すれば、生前に相続税の概算を求められるため、事前に資金の準備や節税が可能です。

この記事では、不動産を相続した際の計算方法と評価額の求め方を分かりやすく解説していきます。

また固定資産税など、ほかの税金との関係性や節税対策も解説しているため、最後まで読んでください。

不動産を相続した際の相続税の計算の流れ

不動産を相続した際は、5つの手順で計算ができます。

1. 課税価格の計算
2. 基礎控除額を算出
3. 相続税総額を算出
4. 各人の税額を計算
5. 各人の納付税額を計算

例を交えながら実際に計算していきましょう。

1．課税価格の計算

不動産や土地などの財産から、借り入れなどの負債を引き算し、遺産の総額を計算します。

不動産や土地の財産評価額は事前に算出する必要があるほか、葬儀費用などは遺産の総額から控除しておきましょう。

2．基礎控除額を算出

基礎控除額は、以下の式で計算できます。

基礎控除額＝3000万円＋600万円×法定相続人の数

法定相続人が3人の場合の基礎控除額は、4800万円です。

次に、遺産の総額から基礎控除額を引き、課税価格を算出します。

（例）遺産総額9000万円ー基礎控除額4800万円＝課税価格4200万円

そして、課税価格を法定相続分で分けて、それぞれの課税価格を算出しましょう。

（例）

配偶者　4200万円×1/2＝2100万円

長男　　4200万円×1/4＝1050万円

長女　　4200万円×1/4＝1050万円

3．相続税総額を算出

課税価格	税率	控除額
1000万円以下	10%	ー
3000万円以下	15%	50万円
5000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1700万円
3億円以下	45%	2700万円
6億円以下	50%	4200万円
6億円超～	55%	7200万円

 

相続税の総額は、それぞれの課税価格に上記の「相続税の速算表」を適用すると算出できます。

計算式は、以下の通りです。

法定相続分の課税価格×税率ー控除額＝法定相続分の相続税の金額

そして、それぞれの相続税を足して総額を算出しましょう。

（例）

配偶者　2100万円×15%ー50万円＝265万円

長男　　1050万円×10%＝105万円

長女　　1050万円×10%＝105万円

相続税の総額＝265万円＋105万円＋105万円＝475万円

4．各人の税額を計算

相続税の総額を実際の相続割合で分割し、各人の税額を計算します。

（例）配偶者50%　長男30%　長女20%だった場合

配偶者　475万円×50%＝237.5万円

長男　　475万円×30%＝142.5万円

長女　　475万円×20%＝95万円

5．各人の納付税額を計算

各人の控除を考慮して納付税額を算出します。

特に配偶者と18歳未満の未成年者には相続税控除があるため、把握しておきましょう。

（例）長男20歳、長女16歳の場合

配偶者　237.5万円ー237.5万円（税額控除）＝0円

※配偶者は取得財産1億6000万円まで無税

長男　　142.5万円

長女　　95万円ー20万円＝75万円

※未成年控除＝10万円×（18歳ー相続時の年齢）で算出

不動産・土地の相続税評価額の調べ方

不動産や土地の相続税評価額は以下4つの方式で調べられます。

• 路線価方式
• 倍率方式
• 固定資産税評価額方式
• 地積規模の大きな宅地の評価

評価額は計算で求める必要があるほか、不動産や土地によって手順が異なります。

各項目を参考に、土地の相続税評価額を調べていきましょう。

路線価方式

路線価方式とは、道路ごとに定められた1㎡あたりの路線価をもとに評価額を出す方法です。

市街地にある土地は路線価方式で評価されます。

ここでは、大きく4STEPで評価額を計算していきます。

1．国税庁のHPから土地の路線価図を探す

国税庁のHPには、路線価図が地域ごとに公表されています。

以下のサイトにアクセスすると路線価が確認できるため、該当する地域をチェックしましょう。

国税庁路線価図・評価倍率表

2．路線価をチェックする

路線価図から土地の場所を確認できた方は路線価を確認しましょう。

「500C」と書かれている場合、500は路線価、Cのアルファベットは借地権を表しています。

借地権は自用地の相続財産評価に関係がないため、無視して大丈夫です。

3．路線価に土地の面積をかける

路線価が500、土地の面積が100㎡であれば

500×100＝50000

路線価は千円単位なため、1000をかければ相続財産評価額を算出できます。

50000×1000＝5000万円

路線価方式による評価額の算出は以上の流れでできますが、土地によっては減算、加算される可能性があります。

以下の表に該当する場合は計算が複雑になるため、近くの税務署や税理士に相談するといいでしょう。

減算項目
奥行価格	一方のみが路線に接している
間口狭小	間口が狭い
奥行長大	奥行が長大
がけ地	がけ地にある場合
その他	不整形地、無道路地など

 

加算項目
側方路線影響	角地や準角地にある場合
二方路線影響	正面と裏面に道路がある場合

 

倍率方式

倍率方式は、路線価方式に該当しない土地の評価額を算出する方法です。

倍率方式は3STEPで算出できます。

1．固定資産税評価額を調べる

固定資産税評価額を調べるには、各市区町村に申請をして「固定資産評価証明書」を取得する必要があります。

申請方法は自治体により異なるため、問い合わせた上で手続きを行いましょう。

固定資産評価証明書を取得できた方は、「価格」の部分に記載されている固定資産税評価額を確認してください。

2．倍率を調べる

土地の倍率は、国税庁の倍率表で確認できます。

「宅地」と書かれた列に記載されている「1.1」などの数字がその土地の倍率です。

注意点として、宅地の列に「路線」と記載されている場合は路線価方式で計算する必要があるため気をつけましょう。

3．評価額を算出する

倍率方式では減算項目や加算項目はないため、単純に固定資産税評価額と倍率をかければ評価額を算出できます。

固定資産税評価額が1000万円、倍率が1,1の場合は

1000万円×1.1＝1100万円

となります。

固定資産税評価額方式

家屋などの建物は、固定資産評価証明書に記載されている金額が相続財産の評価額です。

ただし、庭園設備は家屋と別で評価されるため注意しましょう。

地積規模の大きな宅地の評価

地積規模の大きな宅地は、評価額が一定の割合で減額されます。

地積規模の大きな宅地とは、都市圏において500㎡以上、都市圏以外の地域で1000㎡以上の地積の土地です。

地積規模の大きな宅地の評価額は、以下の計算式で算出できます。

評価額＝路線価×各種補正率×規模格差補正率×地積

補正率は地域によって異なるほか、市街化調整区域や指定容積率が400%などの条件に該当する場合は大きな宅地から外れます。

そのため、大きな宅地に該当すると思われる場合は、税務署や税理士に相談するようにしてください。

不動産・土地を相続するときにかかる税金

不動産や土地を相続するときにかかる税金は、以下4つです。

• 相続税
• 登録免許税

事前に支払う税金を把握しておくと、余裕をもって資金の準備ができるでしょう。

相続税

不動産や土地などの財産を相続した際には、相続税が発生します。

納税の期限は、被相続人（故人）の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

登録免許税

登録免許税は、相続により土地の所有権の移転登記を行う際に発生する税金です。

ただし令和4年度の法改正により以下に該当する人は登録免許税が課税されないため、把握しておきましょう。

1　相続(相続人に対する遺贈を含みます。以下同じです。)により土地の所有権を取得した個人が、その相続によるその土地の所有権の移転登記を受ける前に死亡した場合には、令和7年3月31日までに、その死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については、登録免許税は課されません。

2　個人が、令和7年3月31日までに、土地について所有権の保存登記（不動産登記法第２条第10号に規定する表題部所有者の相続人が受けるものに限ります。）または相続による所有権の移転登記を受ける場合において、これらの登記に係る登録免許税の課税標準となる不動産の価額が100万円以下であるときは、その土地の所有権の保存登記またはその土地の相続による所有権の移転登記については、登録免許税は課されません。

引用元：国税庁

不動産・土地の相続税を節税する方法6選

不動産や土地の相続税を節税する方法を6つ紹介します。

• 小規模宅地などの特例を活用する
• 相続時精算課税制度の活用
• 生前贈与を利用する
• 不動産の共有名義化
• 不動産を生前に売却しておく
• 配偶者・未成年控除などを利用する

不動産の相続は負担が大きいため各項目を参考に事前に対策しておきましょう。

小規模宅地などの特例を活用する

宅地の種類	上限面積	減額割合
事業用で不動産貸付業以外	400㎡	80%
事業用で不動産貸付業を行っていた	200㎡	50%
自宅などの居住用	330㎡	80%

小規模宅地などの特例を利用すれば、上記表の割合で相続税を減らせます。

小規模宅地などの特例は、評価が高い土地から選択できるほか、事業用と居住用の特例を組み合わせることも可能です。

ただし特例を適用するには、申告期限まで継続して居住、または事業を継続する必要があるほか、相続人の条件など一定の制約があるため注意しましょう。

相続時精算課税制度の活用

相続時精算課税制度とは、60歳以上の親や祖父母から子供や孫に贈与をする場合に2500万円まで贈与税がかからない制度です。

贈与税はかかりませんが、相続が発生する際には贈与された財産を加えて相続税の計算をします。

そのため、財産が値上がりしそうな場合や収益がある事業用の土地は、相続時精算課税制度を利用すると節税が可能です。

反対に、贈与後に評価額が下がると節税にならないほか、通常の暦年贈与には戻れなくなるため注意しましょう。

令和6年の税制改正により、基礎控除110万円以下であれば申告不要など使い勝手は向上していますが、通常の暦年贈与に戻ることができないため比較検討し有利な方を選択しましょう。

生前贈与を利用する

毎年110万円までの贈与であれば、贈与税は課税されません。

毎年少しずつ贈与をすると財産を減らせるため節税になります。

ただし、相続が発生した場合には相続税の申告時に過去7年以内の贈与について持ち戻して計算することが求められますので長期的な計画をもって進めていくことが大切です。

不動産の共有名義化

不動産の共有名義化をしておくと財産が分配されるため、相続税の負担を減らせます。

うまく利用すれば各人の控除が適用されるため、節税になるでしょう。

この場合には、共有化するコスト、小規模宅地の特例の有無、家賃収入があるのであればその所得分散の効果をシュミレーションし検討します。

ただし、共有名義化すると不動産の管理が難しくなる可能性があるため、注意してください。

配偶者・未成年控除などを利用する

配偶者控除や未成年控除などを利用すると相続税を減らせます。

特に配偶者控除は節税効果が高いため、税負担を大幅に軽減可能です。

控除を利用するには、相続税の申告期限までに相続人同士で遺産の分割が確定している必要があるため注意しましょう。

不動産・土地の相続税計算に関するよくある質問

最後に不動産・土地の相続税計算に関する2つのよくある質問について回答していきます。

• 不動産の相続税をシミュレーションする方法はありますか？
• マンションを相続した場合の相続税の計算方法は？

不動産の相続税をシミュレーションする方法はありますか？

相続税をシミュレーションする場合は、国税庁の相続税の申告要否判定コーナーを利用しましょう。

申告要否判定コーナーでは、小規模宅地などの特例を適用した場合の税額をシミュレーションすることが可能です。

国税庁 相続税の申告要否判定コーナー

マンションを相続した場合の相続税の計算方法は？

マンションを相続した場合も、戸建て住宅と同様に路線価方式で評価額を算出し、相続税を計算します。

ただし、マンションの場合は敷地権の割合や補正率に応じて評価額が変わるため気をつけましょう。

土地の評価額＝マンション敷地全体の評価額×敷地権割合

建物の評価額＝固定資産評価証明書に記載されている金額

マンションの相続税評価額＝土地の評価額×補正率＋建物の評価額×補正率

補正率は国税庁のHPに公開されているExcel、またはPDFを利用すると求められます。

しかし、令和6年から導入された新しい計算方法が複雑なため不安な方は税務署や税理士に相談ください。

B2-6　居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書

 

まとめ

不動産を相続した際の相続税が分かれば、生前に節税対策ができるほか、トラブルも防げます。

しかし、税金には控除や特例があるため、場合によっては損をする可能性もあります。

相続財産が高額な方や資金準備に不安がある方は、翔和会計にご相談ください。

状況をヒアリングをさせていただき、不動産の売却時価、相続税評価を算出するとともに適正な生前対策のシュミレーションを行うことができます。

初回相談は無料ですのでお問い合わせ下さい。